Cession de bail en LJ, retour sur les arrêts de la Cour de cassation des 18 et 19 avril 2023

En cas de cession de droit au bail ou de fonds de commerce en liquidation judiciaire, le bailleur peut se prévaloir de la clause d’agrément figurant dans le bail

Dans deux arrêts du 18 et 19 avril 2023 (Cass. Com, 18 avril 2023, n° 21-20.655 et Com, 19/04/2023, n°21-20.655), la Cour de cassation a été amenée à se prononcer sur l’étendue et la validité de la clause imposant au preneur en liquidation judiciaire et dans le cadre de cession d’actifs isolés, d’obtenir l’agrément du bailleur afin de le céder.

En l’espèce, le preneur avait procédé à la cession du bail sans obtenir préalablement l’agrément du bailleur, alors que celui-ci était stipulé dans le bail.

La Cour d’appel avait validé cette absence d’agrément, statuant que ce n’était pas le bail qui était cédé mais le fonds de commerce, rendant une telle clause inapplicable. Cette position n’est pas celle retenue par la Cour de cassation qui casse et annule l’arrêt du second degré disposant que « seule ou même incluse dans celle (la cession) du fonds de commerce, le bailleur est fondé à se prévaloir de la clause du bail prévoyant l’agrément du cessionnaire par le bailleur ».

Par cet arrêt, la Cour fait preuve de constance, en ce qu'elle avait déjà par le passé énoncé que la cession du droit au bail se fait aux conditions prévues telles qu’elles figurent dans le contrat de bail à l’exception de la clause qui prévoirait la solidarité du cédant avec le cessionnaire (Cass. Com. 27 sept. 2011, 10-23.539).

En cas de cession d’actifs isolés en liquidation judiciaire, il appartient donc au repreneur de bien analyser les stipulations du bail pour vérifier si l’agrément du bailleur est requis.